相続した実家を売る流れ｜相続登記から売却・税金・遺品整理まで

親が亡くなり、実家を相続したものの、誰も住む予定がない。そんなとき「売る」という選択肢を考える方は多いはずです。ただ、相続した家を売るには、普通の売却にはない手続きがいくつかあります。この記事では、相続した実家を売るまでの流れを、順番にわかりやすく解説します。

相続した実家を売るまでの6ステップ

1. 遺言書の確認と、相続人の確定
2. 遺産分割協議（誰が相続するか、売って分けるか）
3. 相続登記（名義変更）
4. 査定と売り方の決定
5. 売買契約・決済、代金の分配
6. 確定申告（利益が出た場合）

査定は、相続登記の前でもできます。「いくらで売れそうか」がわかると、遺産分割の話し合いが進めやすくなるので、早めに査定を受けておくのがおすすめです。

遺産分割協議：誰が相続するかを決める

遺言書がない場合は、相続人全員で話し合って、実家を誰が相続するのかを決めます。売却して代金を分ける場合は、次のような方法があります。

• 換価分割：家を売って、その代金を相続人で分ける
• 代償分割：一人が家を相続し、ほかの相続人にお金を支払う
• 共有：相続人全員の共有名義にする

共有にすると、あとで売るときに共有者全員の同意が必要になります。意見が分かれると売れなくなってしまうため、売ることが決まっているなら、換価分割を前提に話し合うのが一般的です。

相続登記：2024年4月から義務化

相続した不動産を売るには、まず名義を亡くなった方から相続人に変える「相続登記」が必要です。2024年4月1日からは相続登記が義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になります。

相続登記には、戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類が必要です。手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

査定と売り方の決定

相続した実家は、築年数が古かったり、家財が残っていたりすることが多いため、売り方の選び方が大切です。

• 仲介：相場に近い価格を目指せるが、片付けと時間が必要
• 買取：荷物そのままで、早く確実に売れる。価格は低め
• 解体して土地で売る：建物が古い場合に。解体費用と税金に注意

どれが良いかは物件と相続人の事情によって変わります。仲介と買取の違いもあわせてご覧ください。

遺品整理と、残った車の処分

実家を売る前の大きな負担が、遺品の整理です。家具や家電、衣類、食器など、一軒家の荷物は想像以上に多いもの。思い出の品や重要書類を取り分けたら、残りは専門の業者にまとめて任せるのが現実的です。

骨董品や美術品、ブランド品、貴金属などは、捨てる前に査定を受けましょう。値段がつけば、片付け費用の負担を減らせます。また、ガレージに車が残っている場合は、車の名義変更（相続）や売却の手続きも必要です。

1Deal Estateでは、片付け・古物の買取、姉妹店1Deal Autoでの車の買取まで、まとめてお引き受けしています。

売却したときの税金と特例

相続した実家を売って利益が出た場合は、所得税・住民税（譲渡所得税）がかかります。利益は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算し、取得費は亡くなった方が買ったときの金額を引き継ぎます。

使える可能性がある特例

• 空き家の3,000万円特別控除：昭和56年5月31日以前に建てられた家など、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除（詳しくはこちら）
• 相続税の取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続開始の翌日から3年10か月以内に売った場合、相続税の一部を取得費に加えられる

2つの特例は併用できないなど、細かな条件があります。最終的な判断は税理士・税務署にご確認ください。

まとめ：まずは「いくらで売れるか」から

相続した実家の売却は、手続きも気持ちの整理も必要で、ひとりで抱えるには大変です。まずは査定を受けて「いくらで売れるのか」を知ることが、ご家族での話し合いの第一歩になります。1Deal Estateは摂津市を拠点に、北摂6市で相続した家の売却をお手伝いしています。

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