「まだ住宅ローンが残っているけど、家を売れるの？」。住み替えや転勤、家族構成の変化などで家を売りたいときに、よくいただくご質問です。結論からいうと、ローンが残っていても家は売れます。ただし、売却代金でローンを返しきれるかどうかで、進め方が変わります。この記事では、その手順と注意点をわかりやすくまとめます。
ローンが残っていても売れる仕組み
住宅ローンを借りている家には、金融機関の「抵当権」が設定されています。抵当権がついたままでは買主は家を買えないため、引き渡しの日に、売却代金でローンを完済して抵当権を外すのが一般的な流れです。
決済の日には、買主から代金を受け取ると同時に、その中からローンを返済し、司法書士が抵当権を外す手続きをします。売主が先に自分のお金でローンを返す必要はありません。
まず確認したい「売却価格」と「ローン残高」
| 状態 | 意味 | 進め方 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格がローン残高より多い | 売却代金でローンを完済でき、残りが手元に入る。そのまま売却できる |
| オーバーローン | 売却価格がローン残高より少ない | 足りない分を自己資金で補う、または住み替えローンを検討する必要がある |
ローンの残高は、金融機関から届く返済予定表や、インターネットバンキングで確認できます。あわせて今の家がいくらで売れるかを査定で確認すれば、どちらに当てはまるかがわかります。
売却時には、仲介手数料や登記の費用、引っ越し代などもかかります。手元にいくら残るかは、これらを差し引いて考えましょう。
住み替えの場合：「売り先行」と「買い先行」
売り先行（今の家を先に売る）
先に売却価格が決まるので、資金計画が立てやすく、ローンの二重払いの心配もありません。ただし、新しい家が見つかるまで仮住まいが必要になることがあります。
買い先行（新しい家を先に買う）
じっくり新居を選べますが、今の家が売れるまでローンの支払いが重なったり、思った価格で売れずに資金計画が崩れたりするおそれがあります。
迷ったら「買取」で売却額を先に確定
当社の買取なら、売却の金額と引き渡し日を先に決められます。仲介で売り出しつつ、期限までに売れなければ買取に切り替える方法も相談できます。北摂で家を探す方は、購入のお手伝いも同じ担当者でまとめて進められます。
返済が苦しくなってきた場合は早めの相談を
収入が減って返済が苦しい、滞納しそうという場合は、できるだけ早く行動することが大切です。
- まずは金融機関に相談する：返済方法の見直しに応じてもらえることがあります。
- 売却で解決できるか確認する：今いくらで売れるかを知ると、取れる選択肢がわかります。
- 滞納が続く前に動く：滞納が続くと、競売など自分で選べない形で家を手放すことになりかねません。売却代金でローンを返しきれない場合でも、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」という方法があります。
売却の準備で用意しておくもの
- ローンの返済予定表（残高がわかるもの）
- 登記済権利証 または 登記識別情報
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- 固定資産税の納税通知書
まとめ
住宅ローンが残っていても、家は売れます。大切なのは「今いくらで売れるか」と「ローンがいくら残っているか」を比べることです。1Deal Estateは、摂津・茨木・高槻・吹田・箕面・豊中の北摂6市で、仲介と買取の両方の金額をお出しし、住み替えの購入までまとめてお手伝いします。まずは無料査定で、今の家の金額を確かめてみてください。